Je ziet het al voor je: het oude winkelpand met drie appartementen erboven, of de verouderde bedrijfshal die een tweede leven krijgt. Het plan ligt klaar en je hebt een aannemer gevonden. Om het uit te voeren, heb je een financiering nodig die met de verbouwing meebeweegt. Bij een zakelijke vastgoedlening gaat dat via een bouwdepot. En hoe dat depot is ingericht, bepaalt of je verbouwing soepel doorloopt of blijft haken op betalingen. Hieronder lees je hoe het werkt.

Koop en verbouw je een pand, dan leen je vaak voor allebei in één financiering. Het deel voor de aankoop wordt bij de notaris uitbetaald. Het geld voor de verbouwing komt in het bouwdepot. Daaruit betaal je de kosten naarmate het werk vordert, meestal door facturen in te dienen.

Waarom het geld niet in één keer komt

De verklaring zit in het onderpand. Een zakelijke vastgoedlening is gebaseerd op de waarde van het vastgoed. Een pand met een half gesloopte begane grond en zonder nieuwe installaties is minder waard dan hetzelfde pand na oplevering. Door het geld per afgeronde fase vrij te geven, lopen je lening en de waarde van je pand ongeveer gelijk op. Voor de financier is dat zekerheid. Voor jou betekent het dat je per fase moet kunnen laten zien wat er klaar is.

Waar het schuurt met de aannemer

Je aannemer werkt meestal met een termijnschema: een bedrag bij de start, een bij de ruwbouw en een bij oplevering. Een bouwdepot betaalt doorgaans achteraf uit, als een fase is uitgevoerd en jij de factuur hebt ingediend.

“De wrijving zit vaak in de eerste termijn,” zegt een woordvoerder van Pearl Capital, financier van zakelijke vastgoedprojecten. “Een aannemer wil bij de start een aanbetaling, terwijl het depot pas uitkeert als er werk is verricht. Dat bedrag moet de ondernemer zelf kunnen overbruggen.”

Een paar punten om vóór de start te regelen:

Leg het termijnschema van je aannemer naast de uitbetalingsvoorwaarden van het depot, voordat je het aannemingscontract tekent.
Houd rekening met meerwerk. Het depot is gebaseerd op de begroting die je bij de aanvraag hebt ingediend. Kosten daarbuiten betaal je meestal zelf.
Kijk naar de looptijd. Een kortlopende financiering heeft een einddatum. Je verbouwing en de verkoop of herfinanciering moeten daarbinnen passen.
Vraag hoe de rente wordt berekend: over het hele depot of over het deel dat je al hebt opgenomen.

De begroting wordt je draaiboek

Een bouwdepot dwingt je tot een kloppende begroting voordat het werk begint. Die begroting bepaalt welke bedragen wanneer vrijkomen en hoe je aannemer wordt betaald. Wil je je verbouwing betalen met een zakelijke vastgoedfinanciering, betrek je aannemer dan vroeg bij dat gesprek. Dan sluiten de betalingen aan op het werk, en groeit je pand fase voor fase naar wat je voor ogen had.